Réduisez vos impôts en achetant votre bien via une SCI

Aujourd’hui, de plus en plus de contribuables s’intéressent à l’investissement dans l’immobilier via une société civile immobilière. Si un bon nombre en est convaincu, c’est qu’on présente cet investissement comme une solution de défiscalisation. Néanmoins, il faut arrêter de croire que c’est une solution miracle pour ne plus payer d’impôts. Dans cet article, nous allons faire le point sur l’investissement via une SCI et les avantages fiscaux qui en découlent.

La SCI, un bon outil patrimonial

Grâce à la SCI, parents et enfants peuvent s’associer dans un achat immobilier. Pour faire simple, les parents peuvent se lancer dans l’investissement immobilier pour par la suite transmettre leurs parts à leurs enfants ou petits-enfants tout en gardant la gestion du bien. Cette transmission permet une optimisation du montant des droits de mutation qui sont déterminés selon l’âge de l’usufruitier.

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Oui, les descendants peuvent recevoir la pleine propriété sans avoir à régler des droits de succession. Précisons tout de même que cette exonération d’impôts est limitée à 31 865 euros pour chaque enfant ou petit enfant. Pour en savoir plus sur cette exonération d’impôts, découvrez notre dossier « SCI : faciliter la transmission de son bien ».

La SCI, une solution pour ne pas avoir à payer certains impôts

En achetant un bien immobilier via une SCI, on peut réduire ses impôts. Il faut bien comprendre ce point, car on évoque une réduction d’impôts et non une exonération. La SCI s’occupe de la déclaration des revenus et de la répartition des pertes et des bénéfices entre les associés. Elle ne verse donc pas d’impôt sur le revenu, car l’imposition revient aux associés.

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Ils sont imposés au titre des revenus fonciers. Ceux qui ont un gros patrimoine peuvent alors choisir l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, on peut profiter d’une déduction des déficits des revenus. Là aussi, il y a une limite de 10 700 euros par an. Précisons que si un des associés est une personne morale, on parle de BIC ou de bénéfices industriels et commerciaux qui sont imposés au régime réel.

Toujours dans la continuité de la déduction des impôts, la SCI permet aussi la déduction de certains frais du revenu imposable. Parmi ces frais, on peut citer les travaux donnant droit au crédit d’impôt, les primes d’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion ainsi que les intérêts d’emprunt. Avec cette liste, le contribuable se verra un grand allègement sur ses impôts.

Créer une SCI, faut-il se lancer ?

De par les avantages fiscaux qu’on associe à la création à la SCI, certains contribuables peuvent être tentés par l’aventure. Il faut comprendre que la constitution d’une société civile immobilière ne vous fait pas profiter d’un avantage fiscal particulier, notamment dans le cadre d’une location nue du bien. En d’autres termes, vous n’allez pas profiter de la réduction de votre imposition personnelle.

Cependant, vous pouvez choisir le montage d’une SCI à l’IS. C’est d’ailleurs le régime appliqué par défaut aux SCI avec un objet commercial. Pour ce type de société, l’administration fiscale met au même rang les revenus personnels des associés et les revenus de la structure. La base imposable des associés reste la même : l’administration fiscale ne se penchera pas sur le montant des dividendes.

Avec le régime en IS, l’associé bénéficie également d’une réduction des amortissements, de la taxe foncière, de la rémunération du gérant et des frais de gestion. Si le régime en IS présente de nombreux avantages, il présente aussi quelques défauts, notamment au niveau de la comptabilité et des obligations relatives aux Assemblées générales annuelles. À la création d’une SCI, on peut aussi opter pour l’IR et les associés peuvent choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel.

À la constitution d’une société civile immobilière, il faut prendre connaissance des avantages et des inconvénients liés à la gestion et à la fiscalité pour profiter pleinement des réductions d’impôts.