Quelle différence entre SCPI et OPCI ?

Déclinaisons de la pierre-papier, la SCPI et l’OPCI sont régulièrement opposés en France comme dans les autres pays où ils existent. Les deux investissements font l’objet d’une constante comparaison en raison des similitudes qu’ils entretiennent. Bien que plusieurs points les rapprochent l’un de l’autre, la SCPI et l’OPCI possèdent de nombreuses différences.

Ces dernières, découlant de leurs caractéristiques, aident à choisir le placement approprié entre les deux options. Points communs, différences, critères pour faire le bon choix, voici tout ce qu’il faut savoir sur l’opposition entre la SCPI et l’OPCI.

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SCPI et OPCI : retour sur deux types de pierre-papier très appréciés en France

La SCPI n’est assurément plus à présenter en France. Sur internet, de nombreux blogs sont consacrés au sujet et proposent les bons plans et les sociétés à rentabilité intéressante comme la SCPI Corum XL. Pour les besoins de ce guide, il est tout de même important de revenir brièvement sur la notion de la SCPI et sur celle de l’OPCI.

Placement en vogue sur le territoire français ces dernières années, la SCPI représente la société civile de placement immobilier. C’est un moyen intéressant de faire un placement dans la pierre, dans des secteurs variés comme l’habitation, le commerce, les bureaux, la santé, etc.

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Défini organisme de placement collectif immobilier, l’OPCI se présente aussi comme un instrument d’investissement dans la pierre. Assez similaires, les deux formes de placements possèdent des similitudes non-négligeables, mais aussi des différences fondamentales qui vont déterminer leur pertinence vis-à-vis de chaque projet d’investissement.

Les similitudes entre la SCPI et l’OPCI : l’essentiel à retenir

OPCI et SCPI partagent de nombreux points communs, car ils représentent tous des types de pierre-papier. De manière concrète, ce sont des solutions de placements qui permettent d’investir dans la pierre tout en étant exempté des démarches et contraintes du placement. En SCPI comme en OPCI, l’investisseur achète des parts dans un parc immobilier où plusieurs autres investisseurs font également des placements.

En s’orientant vers ces solutions, l’investisseur réalise son placement dans une société de gestion, à qui revient toutes les charges liées à l’administration des biens et à la gestion du placement. C’est aussi la société de gestion qui se charge de collecter les loyers et de rémunérer les investisseurs avec des versements mensuels ou trimestriels.

L’autre grand point commun entre OPCI et SPCI se rapporte à l’accessibilité des placements. Tout le monde peut investir en SCPI et en OPCI. Mieux, les placements peuvent se faire avec des fonds propres, un crédit, un contrat d’assurance-vie, etc.

Différences entre OPCI et SCPI : les points saillants

La SPCI et l’OPCI représentent des instruments de placement immobiliers plutôt distincts. Pour mieux apprécier leurs différences, il convient de s’intéresser à deux points importants.

La capitalisation : première différence fondamentale

OPCI et SCPI servent fondamentalement à investir dans la pierre. Cette conception générale possède néanmoins des subtilités qui marquent une différence capitale entre les deux instruments.

Dans la SCPI, l’immobilier est l’unique secteur où la société de gestion réalise ses placements. Concrètement, l’entièreté du capital constitué avec les parts acquises par les investisseurs est utilisé pour acheter des biens immobiliers. Le placement peut se faire dans des domaines d’activité différents. La SCPI peut par exemple acheter des immeubles de bureaux, à des activités sanitaires, industrielles, ou encore des immeubles destinés à l’habitation.

La réalité est différente dans l’OPCI. Dans cet organisme, la société de gestion investit majoritairement dans le secteur immobilier. On parle généralement de 60 % du capital au moins. La part restante est utilisée pour des placements sur les marchés financiers. L’OPCI investit notamment en bourses, dans des obligations, dans des produits financiers, etc. Une dernière partie du capital est conservée comme liquidité. Elle équivaut au minimum à 10 % du capital.

La fiscalité : deuxième différence cruciale

Les revenus tirés de la SCPI et de l’OPCI sont tous imposables. Le deuxième point fondamental de différence entre SCPI et OPCI concerne toutefois la fiscalité appliquée dans les deux institutions.

Suivant les dispositions légales, la SCPI est soumise à l’impôt sur les revenus fonciers. Lorsqu’une plue-value est réalisée par un investisseur au moment de la cession de ses parts, c’est alors le régime des plus-values immobilières qui est appliqué. Pour précision, des prélèvements sociaux sont aussi appliqués sur le territoire français. Des réductions sont notamment prévues pour alléger le poids de l’imposition.

Dans une OPCI par contre, les revenus perçus par les investisseurs sont différemment imposés, selon le type d’OPCI en présence. L’impôt sur les revenus fonciers s’applique aux Fonds de Placement Immobilier (FPI). Le régime des plus-values immobilières s’appliquent également aux plus-values réalisées dans ce type d’OPCI.

Dans la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), c’est cependant le régime fiscal des capitaux mobiliers qui s’applique. Entré en vigueur en 2018, le prélèvement forfaitaire unique de 30 % est réalisé sur les revenus de ce type d’OPCI.

SCPI ou OPCI : les pistes pour bien choisir son placement

Les deux grandes différences entre OPCI et SCPI affectent la rentabilité et la solidité de ces deux types de placement. C’est sur ces points qu’il faut se fonder pour choisir le bon instrument d’investissement dans la pierre.

De manière concrète, la SCPI s’affiche comme un placement solide et sécurisé. Bien qu’il existe, le risque de perte de capital est plus mesuré ici. Les placements exclusifs sur les supports immobiliers offrent une garantie de rendement. La SCPI est le choix recommandé aux investisseurs qui n’affectionnent pas le risque. Mieux, les rendements offerts par la SCPI sont plus élevés que ceux de la plupart des OPCI.

Aux investisseurs à la vision opposée, l’OPCI s’affiche comme l’instrument rêvé. Les placements sur le marché financier, en bourse et en obligations permettent de valoriser le capital et de maximiser le rendement. Une forte volatilité caractérise toutefois ce type d’instrument. Le risque de perte de capital dans les placements connexes est très important. Dans l’OPCI, les liquidités disponibles favorisent le retrait des investisseurs quand ils le souhaitent.

Les raisons de choisir l’OPCI ou la SCPI sont assez nombreuses. Pour faire le bon choix, il faut tout de même se référer à son projet. L’instrument qui s’accorde le plus aux objectifs d’investissement et dont les caractéristiques favorisent la réussite du placement est celui qu’il faudra sélectionner.

Aux néophytes, il est souvent mal aisé de bien analyser les projets de placement pour prendre la bonne décision. Heureusement, un grand nombre d’experts proposent leurs services sur le marché. Ils offrent une assistance de qualité pour mieux préparer son projet et réaliser un bon placement en pierre-papier. Ils conseillent aussi quant à l’instrument de placement qu’il convient de choisir et réalisent même des propositions lors du choix de la SCPI ou de l’OPCI où investir.